Javne knjige o nekretninama
Posted: Mon Sep 07, 2015 10:14 am
JAVNE KNJIGE O NEKRETNINAMA
Zakon o zemljišnim knjigama - predmet regulisanja ovog zakona je uređenje, vođenje, održavanje i uspostava zemljišnih knjiga, kao i upis nekretnina i prava na nekretninama u zemljišnim knjigama FBiH.
Zemljišne knjige su knjige u koje se upisuju svi pravni odnosi povodom nepokretnosti.
Ova evidencija se vodi kod zemljišnoknjižnih ureda općinskih sudova. Osnovana je po propisima donesenim 1930. godine.
Nekretnina – u smislu ovog zakona to su zemljišta, zgrade, stanovi, poslovne prostorije, posebni djelovi zgrada i drugi građevinski objekti.
Zemljišne knjige se satoje od glavne knjige, zbirke isprava i registara.
GLAVNA KNJIGA je zbir zemljišnoknjižnih uložaka jedne katastarske općine.
Katastarsku općinu čini određena teritorija u koju se upisuju zemljišta i zgrade jednog ili više naselja, a sastoji se iz skupa više katastarskih čestica.
Zemljišnoknjižni ulošci su dijelovi glavne knjige koji čine pojedine listove te knjige i obuhvataju jedno zemljišno-knjižno tijelo.
Zemljišno-knjižno tijelo je ukupnost nepokretnosti jednog vlasnika ili suvlasnika koji se nalaze u istoj katastarskoj općini tako da čine jedno pravno jedinstvo.
Svako zemljišno-knjižno tijelo ima svoj poseban zemljišno-knjižni uložak sa posebnim brojem. Zemljišno-knjižni uložak čine:
1) posjedovnica ili popisni list A - upisuju se nepokretnosti sa podacima koji označavaju broj katastarske čestice, opis nepokretnosti (oranica, šuma, zgrada, dvorište), površina nepokretnosti i eventualne promjene kao što su otpisi katastarskih čestica u drugi zemljišno-knjižni uložak.
2) vlastovnica ili vlasnički list B - sadrži evidenciju pojedinih prava i njihovih titulara (pravo vlasništva, pravo služnosti) sa podacima kome to pravo pripada. U ovaj list se unose i podaci o pravnom osnovu po kome je neko lice steklo odgovarajuće pravo (ugovor o prodaji) sa naznakom kada je ugovor zaključen i ovjeren. U ovaj list se upisu i drugi podaci vezani za ograničenja raspolaganja s obzirom na ličnost upisnika vlasništva (poslovna nesposobnost).
3) teretovnica ili teretni list C - u taj list se upisuju pravo zaloge (hipoteka), pravo stvarnih služnosti, pravo preče kupovine, otkupa, prekupa itd.
ZBIRKA ISPRAVA je skup isprava (ugovora, sudskih i drugih odluka) na osnovu kojih su izvršeni upisi u zemljišnoj knjizi kako bi se mogla kontrolirati ispravnost tih upisa.
REGISTRI - čine ih pomoćne knjige koje omogućavaju lakše pronalaženje odgovarajućih podataka (registar čestica parcela, abecedni imenik – on sadrži spisak lica titulara ZK prava sa oznakom ZK uloška u kome su ta lica upisana u ZK).
Vrste upisa
1. Uknjižba (intabulacio) – to je konačan upis sticanja, prijenosa ili prestanka nekog zemljišno-knjižnog prava. Predmetom uknjižbe mogu biti stvarna prava, realni tereti i neka obligaciona prava.
2. Predbilježba – to je uslovni upis koji ima privremeni karakter upisa, sticanja, prijenosa i prestanka zemljišno-knjižnog prava. Tako će se u predbilježbi upisati da ugovor, odnosno, njegovi potpisi nisu ovjereni.
3. Zabilježba – to je upis informativnog karaktera radi publikovanja važnih ličnih odnosa u pogledu ograničenja, raspolaganja i upravljanja nekretninom (stavljanje nekog pod starateljstvo, produženje roditeljskog prava, oduzimanje poslovne sposobnosti, red prvenstva otuđivanja, postojanje nekog spora).
Sve vrste upisa se vrše na osnovu rješenja ZK ureda općinskog suda kood kojeg se vode knjige i na osnovu odluke donesene u parničnom, vanparničnom, izvršnom i krivičnom postupku. Taj upis se vrši na molbu osobe u kojoj treba navesti kakav upis traži sa podacima o nekretninama i isprave na osnovu kojih traži upis. Uz molbu mora priložiti isprave.
Osnovna načela zemljišnoknjižnih prava su:
1) Načelo upisa - Prema ovom načelu zemljišnoknjižno pravo može se steči, prenijeti i prestati upisom u ZK. Ovo je važno za derivativno sticanje prava vlasništva. Neka prava se mogu steči i na originaran način (npr. pravo vlasništva i stvarne služnosti), pa je moguće da je neko lice upisano kao nosilac prava vlasništva u ZK, a da je drugo lice stvarni vlasnik. On je stvarni, ali vanknjižni vlasnik tog prava (dosjelošću se stiče pravo vlasništva istekom zadnjeg dana roka propisanog zakonom za sticanje prava vlasništva, pa je prema tome tim danom prestalo pravo vlasništva licu upisanom u ZK).
2) Načelo javnosti - Zemljišne knjige su javne knjige o nepokretnostima i svakome je dozvoljeno da ih razgleda. Prema tome, nitko se ne može pozivati na nepoznavanje onog što je upisano u ZK. Ovo načelo je jako značajno jer se ljudi pozivaju da su u zabludi i da nisu znali. Ovo načelo omogućava da se stranke ne pozivaju na zabludu.
3) Načelo pouzdanja u zemljišne knjige - Sve što je upisano u ZK u pravilu se smatra pravilnim i potpunim. Ovo pravilo nije primjenjivo kada postoji nesklad između zemljišnoknjižnog stanja i faktičkog stanja. Ovo načelo se ne odnosi ni na površinu katastarske čestice, jer ZK ne garantiraju istinitost tih podataka.
4) Načelo prioriteta - Jače pravo ima onaj ko je ranije upisan. Prioritet se računa po vremenu prijema molbe za upis u zemljišnoknižnom uredu. Na molbi se osim datuma prijema bilježi i čas kada je molba primljena. Ako su istog dana primljene dvije molbe, za upis istih nekretnina prva molba koja je dospjela u ured uvažit će se, a druga odbiti.
5) Načelo legaliteta - To znači da se upis može dozvoliti na osnovu isprave iz koje se može jasno zaključiti, odnosno, vidjeti da se radi o punopravnom pravnom osnovu i ako je zahtjev, odnosno sadržaj za upis u skladu sa zemljišnoknjižnim stanjem. Ovlaštena lica u zemljišnoknjižnom uredu dužna su provjeriti da li postoje neke zapreke zbog kojih upis ne bi bio dozvoljen.
Postupak za upis u zemljišnu knjigu
Uknjižba se može vršiti (ona je konačan upis) na temelju punovažnog pravnog osnova (ugovor o prodaji, zamjeni, darivanju-poklonu, sudska odluka i odluka organa uprava). Uknjižba bez pravnog osnova ne proizvodi pravno dejstvo i može se tražiti brisnaje tako izvršenog upisa.
Molba za upis odnosi se prema licu koje je upisano kao ZK vlasnik ili suvlasnik (pretodnik), a molbu podnosi lice u čiju korist treba da se izvrši upis (sticalac).
Uz molbu se prilaže isprava koja može poslužiti kao pravni osnov za upis, odnosno prijepis sa jedne osobe na drugu.
Svaki ugovor na osnovu koga se vrši prenos prava vlasništva, bilo da se radi o poklonu, zamjeni itd mora da sadrži klauzulu intabulandi, a to je izjava ranijeg vlasnika da je suglasan da se izvrši prijenos vlasništva sa njega na novog vlasnika (kupca). Bez ove klauzule se ne može vršiti upis u zemljišnu knjigu.
Pored ZK, nadležni organi općine vode katastarsku evidenciju. Svrha ove evidencije je ostvarenje tehničkih, ekonomskih, poreskih, statističkih ciljeva, izrada ZK, oporezivanje prihoda ostvarenih na nekretninama itd. U katastar se upisuju posjednici, a u ZK prava vlasništva. I u ZK postoje katastarske općine, nekretnine sa oznakama parcela. Ovi podaci se upisuju u ZK u A listu, a u katastru u posjedovnom licu. Katastar također posjeduje registar radi lakšeg snalaženja u podacima sadržanim u katastarskoj evidenciji. Postupak po kome se za upis i promjene u posjedovnom evidenciji katastra vrše se po pravilima upravnog postupka.
Katastra se sastoji od planova i katastarskih operata.
Katastraski planovi sadrže podatke o polažaju i obliku zemljišta i objekata na tom zemljištu koji pripadaju jednoj katastarskoj općini.
Katastarski operat čini zbirka popisa i pregleda koji sadrže podatke o površini parcele, plodnosti, kvalitetu, bonitetu, klasi, katastarskom prihodu i posjednicima.
Osnovna jedinica u katastru je katastarska parcela. To je dio zemljišta koji pripada jednom posdjedniku. K.č. su označene brojem, a kad dođe do cijepanja, podjele parcela, onda ona, pored glavnog brojadobiva još i podbroj, a on počinje od 1 pa nadalje. Prema tome ako se jedna parcela cijepa na 5 dijelova, onda će ona biti 100/5.
Izvor: advokat
Zakon o zemljišnim knjigama - predmet regulisanja ovog zakona je uređenje, vođenje, održavanje i uspostava zemljišnih knjiga, kao i upis nekretnina i prava na nekretninama u zemljišnim knjigama FBiH.
Zemljišne knjige su knjige u koje se upisuju svi pravni odnosi povodom nepokretnosti.
Ova evidencija se vodi kod zemljišnoknjižnih ureda općinskih sudova. Osnovana je po propisima donesenim 1930. godine.
Nekretnina – u smislu ovog zakona to su zemljišta, zgrade, stanovi, poslovne prostorije, posebni djelovi zgrada i drugi građevinski objekti.
Zemljišne knjige se satoje od glavne knjige, zbirke isprava i registara.
GLAVNA KNJIGA je zbir zemljišnoknjižnih uložaka jedne katastarske općine.
Katastarsku općinu čini određena teritorija u koju se upisuju zemljišta i zgrade jednog ili više naselja, a sastoji se iz skupa više katastarskih čestica.
Zemljišnoknjižni ulošci su dijelovi glavne knjige koji čine pojedine listove te knjige i obuhvataju jedno zemljišno-knjižno tijelo.
Zemljišno-knjižno tijelo je ukupnost nepokretnosti jednog vlasnika ili suvlasnika koji se nalaze u istoj katastarskoj općini tako da čine jedno pravno jedinstvo.
Svako zemljišno-knjižno tijelo ima svoj poseban zemljišno-knjižni uložak sa posebnim brojem. Zemljišno-knjižni uložak čine:
1) posjedovnica ili popisni list A - upisuju se nepokretnosti sa podacima koji označavaju broj katastarske čestice, opis nepokretnosti (oranica, šuma, zgrada, dvorište), površina nepokretnosti i eventualne promjene kao što su otpisi katastarskih čestica u drugi zemljišno-knjižni uložak.
2) vlastovnica ili vlasnički list B - sadrži evidenciju pojedinih prava i njihovih titulara (pravo vlasništva, pravo služnosti) sa podacima kome to pravo pripada. U ovaj list se unose i podaci o pravnom osnovu po kome je neko lice steklo odgovarajuće pravo (ugovor o prodaji) sa naznakom kada je ugovor zaključen i ovjeren. U ovaj list se upisu i drugi podaci vezani za ograničenja raspolaganja s obzirom na ličnost upisnika vlasništva (poslovna nesposobnost).
3) teretovnica ili teretni list C - u taj list se upisuju pravo zaloge (hipoteka), pravo stvarnih služnosti, pravo preče kupovine, otkupa, prekupa itd.
ZBIRKA ISPRAVA je skup isprava (ugovora, sudskih i drugih odluka) na osnovu kojih su izvršeni upisi u zemljišnoj knjizi kako bi se mogla kontrolirati ispravnost tih upisa.
REGISTRI - čine ih pomoćne knjige koje omogućavaju lakše pronalaženje odgovarajućih podataka (registar čestica parcela, abecedni imenik – on sadrži spisak lica titulara ZK prava sa oznakom ZK uloška u kome su ta lica upisana u ZK).
Vrste upisa
1. Uknjižba (intabulacio) – to je konačan upis sticanja, prijenosa ili prestanka nekog zemljišno-knjižnog prava. Predmetom uknjižbe mogu biti stvarna prava, realni tereti i neka obligaciona prava.
2. Predbilježba – to je uslovni upis koji ima privremeni karakter upisa, sticanja, prijenosa i prestanka zemljišno-knjižnog prava. Tako će se u predbilježbi upisati da ugovor, odnosno, njegovi potpisi nisu ovjereni.
3. Zabilježba – to je upis informativnog karaktera radi publikovanja važnih ličnih odnosa u pogledu ograničenja, raspolaganja i upravljanja nekretninom (stavljanje nekog pod starateljstvo, produženje roditeljskog prava, oduzimanje poslovne sposobnosti, red prvenstva otuđivanja, postojanje nekog spora).
Sve vrste upisa se vrše na osnovu rješenja ZK ureda općinskog suda kood kojeg se vode knjige i na osnovu odluke donesene u parničnom, vanparničnom, izvršnom i krivičnom postupku. Taj upis se vrši na molbu osobe u kojoj treba navesti kakav upis traži sa podacima o nekretninama i isprave na osnovu kojih traži upis. Uz molbu mora priložiti isprave.
Osnovna načela zemljišnoknjižnih prava su:
1) Načelo upisa - Prema ovom načelu zemljišnoknjižno pravo može se steči, prenijeti i prestati upisom u ZK. Ovo je važno za derivativno sticanje prava vlasništva. Neka prava se mogu steči i na originaran način (npr. pravo vlasništva i stvarne služnosti), pa je moguće da je neko lice upisano kao nosilac prava vlasništva u ZK, a da je drugo lice stvarni vlasnik. On je stvarni, ali vanknjižni vlasnik tog prava (dosjelošću se stiče pravo vlasništva istekom zadnjeg dana roka propisanog zakonom za sticanje prava vlasništva, pa je prema tome tim danom prestalo pravo vlasništva licu upisanom u ZK).
2) Načelo javnosti - Zemljišne knjige su javne knjige o nepokretnostima i svakome je dozvoljeno da ih razgleda. Prema tome, nitko se ne može pozivati na nepoznavanje onog što je upisano u ZK. Ovo načelo je jako značajno jer se ljudi pozivaju da su u zabludi i da nisu znali. Ovo načelo omogućava da se stranke ne pozivaju na zabludu.
3) Načelo pouzdanja u zemljišne knjige - Sve što je upisano u ZK u pravilu se smatra pravilnim i potpunim. Ovo pravilo nije primjenjivo kada postoji nesklad između zemljišnoknjižnog stanja i faktičkog stanja. Ovo načelo se ne odnosi ni na površinu katastarske čestice, jer ZK ne garantiraju istinitost tih podataka.
4) Načelo prioriteta - Jače pravo ima onaj ko je ranije upisan. Prioritet se računa po vremenu prijema molbe za upis u zemljišnoknižnom uredu. Na molbi se osim datuma prijema bilježi i čas kada je molba primljena. Ako su istog dana primljene dvije molbe, za upis istih nekretnina prva molba koja je dospjela u ured uvažit će se, a druga odbiti.
5) Načelo legaliteta - To znači da se upis može dozvoliti na osnovu isprave iz koje se može jasno zaključiti, odnosno, vidjeti da se radi o punopravnom pravnom osnovu i ako je zahtjev, odnosno sadržaj za upis u skladu sa zemljišnoknjižnim stanjem. Ovlaštena lica u zemljišnoknjižnom uredu dužna su provjeriti da li postoje neke zapreke zbog kojih upis ne bi bio dozvoljen.
Postupak za upis u zemljišnu knjigu
Uknjižba se može vršiti (ona je konačan upis) na temelju punovažnog pravnog osnova (ugovor o prodaji, zamjeni, darivanju-poklonu, sudska odluka i odluka organa uprava). Uknjižba bez pravnog osnova ne proizvodi pravno dejstvo i može se tražiti brisnaje tako izvršenog upisa.
Molba za upis odnosi se prema licu koje je upisano kao ZK vlasnik ili suvlasnik (pretodnik), a molbu podnosi lice u čiju korist treba da se izvrši upis (sticalac).
Uz molbu se prilaže isprava koja može poslužiti kao pravni osnov za upis, odnosno prijepis sa jedne osobe na drugu.
Svaki ugovor na osnovu koga se vrši prenos prava vlasništva, bilo da se radi o poklonu, zamjeni itd mora da sadrži klauzulu intabulandi, a to je izjava ranijeg vlasnika da je suglasan da se izvrši prijenos vlasništva sa njega na novog vlasnika (kupca). Bez ove klauzule se ne može vršiti upis u zemljišnu knjigu.
Pored ZK, nadležni organi općine vode katastarsku evidenciju. Svrha ove evidencije je ostvarenje tehničkih, ekonomskih, poreskih, statističkih ciljeva, izrada ZK, oporezivanje prihoda ostvarenih na nekretninama itd. U katastar se upisuju posjednici, a u ZK prava vlasništva. I u ZK postoje katastarske općine, nekretnine sa oznakama parcela. Ovi podaci se upisuju u ZK u A listu, a u katastru u posjedovnom licu. Katastar također posjeduje registar radi lakšeg snalaženja u podacima sadržanim u katastarskoj evidenciji. Postupak po kome se za upis i promjene u posjedovnom evidenciji katastra vrše se po pravilima upravnog postupka.
Katastra se sastoji od planova i katastarskih operata.
Katastraski planovi sadrže podatke o polažaju i obliku zemljišta i objekata na tom zemljištu koji pripadaju jednoj katastarskoj općini.
Katastarski operat čini zbirka popisa i pregleda koji sadrže podatke o površini parcele, plodnosti, kvalitetu, bonitetu, klasi, katastarskom prihodu i posjednicima.
Osnovna jedinica u katastru je katastarska parcela. To je dio zemljišta koji pripada jednom posdjedniku. K.č. su označene brojem, a kad dođe do cijepanja, podjele parcela, onda ona, pored glavnog brojadobiva još i podbroj, a on počinje od 1 pa nadalje. Prema tome ako se jedna parcela cijepa na 5 dijelova, onda će ona biti 100/5.
Izvor: advokat